Introduit par la loi Climat et Résilience promulguée le 24 août 2021, l’audit énergétique réglementaire vient compléter le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et vise à offrir aux acquéreurs de logements classés D, E, F et G en monopropriété de bénéficier de scénarios de travaux pour améliorer leur performance énergétique et environnementale.
Si vous avez lu notre guide précédant traitant de la RE2020, vous savez que cet audit énergétique réglementaire vient s’aligner sur les objectifs nationaux de réduction de la consommation énergétique du bâti. Pourquoi est-il devenu indispensable de mettre en place cet audit énergétique réglementaire ? Possède-t-il un caractère contraignant ? En quoi se différencie-t-il du DPE et quels sont les avantages à le réaliser ? Nous vous disons tout sur cet audit énergétique réglementaire juste ci-dessous.
L’audit énergétique réglementaire : son contexte
L’audit énergétique réglementaire est un dispositif d’envergure qui vient compléter le DPE afin d’offrir des axes d’amélioration pour les bâtiments qualifiés de « passoires thermiques ».
L’audit énergétique réglementaire : son contexte
Porté par la loi « Climat et Résilience » publié le 24 août 2021, l’audit énergétique réglementaire s’applique tout particulièrement au secteur du bâtiment qui consomme 44% de l’énergie nationale.
Mesure phare de la loi, il inclue :
- Un état des lieux de la performance énergétique du logement.
- Des scénarios de travaux à mettre en œuvre pour l’améliorer.
Cet audit est un véritable allié pour les acquéreurs de passoires thermiques qui possèderont les orientations nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leur logement.
A partir du 1er avril 2023, cet audit réglementaire énergétique est imposé à tous les propriétaires de maisons individuelles qualifiées de « passoires thermiques » c’est-à-dire de logements accusant une forte déperdition énergétique.
Cette dernière est évaluée par le DPE qui arrive en amont et attribue une note énergétique au logement. On appelle « passoires énergétiques », les logements possédant un DPE G ou F.
Cet audit réglementaire est donc obligatoire pour certains bâtiments mais peut également être requise librement dans le cas où des propriétaires de maisons ou bâtiments souhaiteraient améliorer la performance énergétique de leur logement.
N’est pas professionnel de ce domaine, qui veut ! En effet, l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) publiait en 2016 ce malheureux constat : 75% des travaux effectués par des particuliers dans le but d’améliorer la performance énergétique de leur logement ont été des échecs.
Soit parce qu’ils étaient victimes d’arnaque, soit à cause de rénovations inefficaces ou encore à cause de la lourdeur administrative.
En évaluant le pourcentage d’économie que le propriétaire fera en réalisant des travaux de rénovation énergétique, l’Etat n’engage plus les propriétaires à une obligation d’effectuer des travaux mais bien à une obligation de résultat qui engage les entreprises certifiées à un seuil de pourcentage d’économies d’énergie réalisées.
Nous vous donnons une idée plus précise de ce qu’est l’audit énergétique réglementaire et de son utilité en vous donnant un aperçu de ce qu’il contient :
- Une estimation de la performance du logement ou du bâtiment, réalisée selon une méthode fixée par la loi.
- Un schéma qui précise les sources de déperditions thermiques du logement.
- Au minimum, deux propositions de travaux de rénovation qui permettront d’aboutir à une rénovation performante. Chaque proposition de travaux étant détaillée dans un parcours de travaux à une ou plusieurs étapes.
- Des informations précises concernant les conditions de ventilation ou d’aération du bâtiment avant travaux et les incidences des travaux sur ces conditions d’aération.
L’audit énergétique réglementaire se base sur l’étude de six postes : l’isolation des murs et des planchers bas, le remplacement des menuiseries extérieures, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que la toiture.
Bon à savoir : tout comme le DPE, cet audit est opposable, il engage juridiquement le professionnel qui le réalise et ses données seront recensés dans une observatoire public géré par l’ADEM
Diagnostic de performance énergétique (DPE) vs. Audit énergétique réglementaire
Vous l’aurez compris, l’audit énergétique apporte des informations complémentaires au DPE mais il ne peut en aucun cas le remplacer.
Le DPE et l’audit énergétique réglementaire poursuivent bien deux objectifs différents :
- Le DPE appartient à la catégorie des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente ou de la location d’un logement. Il estime sa consommation en énergie et ses émissions de gaz à effet de serre au moment de sa réalisation.
- L’audit énergétique est un document venant préciser le DPE et le complète par des propositions de travaux très détaillées à engager et à un coût raisonnable par rapport à la valeur du bien.
Quels avantages à réaliser un audit énergétique réglementaire ?
Bien qu’obligatoire pour les passoires thermiques, il existe plusieurs raisons et avantages à réaliser un audit énergétique réglementaire. Certains souhaitent optimiser leur confort thermique en temps de canicule comme de froid, d’autres cherchent à réduire leur consommation d’énergie ou encore leur empreinte environnementale.
Quel que soit l’objectif poursuivi, une chose est sûre : l’audit énergétique est une garantie pour les particuliers d’éviter les erreurs lors de leur rénovation énergétique.
Rénover un logement au bon moment
Procéder à un audit énergétique au moment de l’achat de votre logement vous permet d’inclure dans vos potentiels travaux, des travaux de rénovation énergétique. Vous aménagerez ainsi votre cadre de vie et procéderez à tous vos travaux en une fois.
Vivre dans un logement « sain »
Un logement bien rénové, à l’isolation optimale et bien ventilé c’est la garantie d’un confort au quotidien, de bénéficier d’économies d’énergie et d’une bonne qualité de l’air.
Profiter des aides financières disponibles
L’urgence climatique est réelle et l’Etat Français, à travers ses nombreuses lois promulguées depuis la tenue du Grenelle de l’environnement en 2007 telles que la loi de Transition Energétique pour la croissance verte en 2015, le plan climat de 2017 ou encore la loi Energie-Climat de 2019, entend restructurer en profondeur les habitudes et consommations énergétiques avec comme objectif visé : la neutralité carbone à l’horizon 2050.
En plus de sa réglementation environnementale de 2020, l’Etat en collaboration avec les collectivités territoriales a mis en place de nombreux dispositifs d’aides financières pour inciter les propriétaires à effectuer les rénovations énergétiques de leur immeuble ou logement qui s’imposent.
Ces dernières permettant de respecter les seuils d’émissions de gaz à effet de serre et autres critères fixés dans sa réglementation environnementale.
Parmi ces aides financières :
- L’éco-prêt à taux zéro prévu pour la performance énergétique globale.
- Le forfait « rénovation globale » de MaPrimeRénov ».
- Des bonus prévus pour les travaux de sortie de passoire énergétique et pour les bâtiments basse consommation.
- Les aides CEE pour la rénovation globale.
Réduire les factures énergétiques
Le coût des factures énergétiques ne cesse de croître ces dernières années jusqu’à devenir l’un des postes de dépenses parmi les plus importants des ménages. Grâce à l’audit énergétique réglementaire et aux travaux de rénovation conseillés, vous pourrez réduire ces dépenses de manière significative.
Participer à l’objectif de neutralité carbone
Nous l’avons évoqué ci-dessus, l’objectif de neutralité carbone poursuivi par l’Etat engage tous les citoyens. En France, le secteur du bâtiment représente environ 44% de la consommation finale d’énergie du pays et pas moins de 18% de CO2.
En effectuant cet audit énergétique réglementaire, vous améliorez la performance énergétique de votre logement, vous contribuez à votre échelle à l’atteinte de la neutralité carbone.
Louer plus facilement votre bien
Un propriétaire d’habitation, soucieux du bien-être thermique de ses locataires et de son empreinte environnementale, est un propriétaire qui attirera et fidélisera davantage de locataires.
Les locataires apprécieront non seulement la qualité et le confort du logement mais également la maîtrise des charges permises par les travaux de rénovation énergétique. Avec une mise en application progressive de la loi : depuis le 1er janvier 2023, les locations des logements F et G sont interdites et les loyers gelés.
Il en sera de même à partir du 1er janvier 2025 pour les logements classés E et à partir du 1er janvier 2034, pour les logements classés D.
L’audit énergétique réglementaire en pratique
Si l’initiative de l’audit énergétique réglementaire appartient aux propriétaires du logement, il doit être réalisé par un professionnel.
Les qualifications nécessaires pour réaliser un audit énergétique réglementaire
Pour commencer, il vous faut souscrire à une assurance et vous mettre en statut d’indépendant.
Les professionnels habilités à auditer les bâtiments comprenant plusieurs logements
Les architectes et sociétés d’architecture inscrits à l’Ordre et formés ainsi que les bureaux d’études dotés de la qualification « Audit Energétique des Bâtiments Tertiaires et/ou Habitations Collectives » sont habilités à procéder à l’audit énergétique des bâtiments comprenant plusieurs logements.
Les professionnels habilités à auditer les bâtiments comprenant un seul logement
Ces professionnels habilités à procéder à cet audit énergétique doivent justifier de leur totale impartialité. En effet, ils ne doivent entretenir aucun lien avec les propriétaires des logements qu’ils auditent.
Ces professionnels habilités peuvent être :
- Les architectes et sociétés d’architectes inscrits à l’Ordre et formés.
- Les diagnostiqueurs immobiliers qualifiés respectant l’une des deux conditions : avoir reçu une formation pour réaliser un audit datant de moins de 6 mois ou avoir réalisé 3 audits énergétiques sur les deux dernières années et ayant reçu une évaluation favorable.
- Les entreprises labellisées « RGE offre globale ».
- Les bureaux d’études qualifiés « Audit Energétique des Bâtiments Tertiaires et/ou Habitations Collectives ».
- Les bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit Energétique en Maison Individuelle ».
Bon à savoir :
ð En aucun cas, l’audit ou une partie de l’audit doit être sous- traitée ! L’intégralité de cette étude énergétique devra être effectuée par le même professionnel qualifié.
ð Les honoraires sont libres et varient, de ce fait, d’un professionnel à un autre. N’hésitez pas, en tant que propriétaire, à en consulter plusieurs afin de mettre leurs devis en concurrence. En général, les tarifs observés se situent entre 900€ et 1500€ pour une maison individuelle ou un appartement. Quant à l’audit énergétique d’une copropriété, il faudra compter environ 10 000€.
La réalisation d’un audit énergétique réglementaire en 4 étapes
La réalisation d’un audit énergétique réglementaire s’effectue en 4 étapes :
1- L’état des lieux des consommations énergétiques
Le professionnel chargé de l’audit énergétique débutera inévitablement par une visite du site.
Il passe notamment en revue : les caractéristiques architecturales et (géo)thermiques du bâtiment, ses éventuelles pathologies mais également ses modes et matériaux de construction.
Il dressera également une liste des équipements de votre logement tels que le système de ventilation, de refroidissement, d’éclairage, le type de chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.
De plus et ce, afin d’établir un état des lieux des consommations énergétiques le plus précis possible, il devra s’appuyer sur des données complémentaires dont voici une liste non exhaustive :
- Le dernier DPE et, si possible, tous les DPE antérieurs en votre possession.
- Les diagnostics techniques et thermiques.
- L’historique des travaux réalisés ainsi que les factures et bordereaux de livraison de ces derniers.
- Les plans d’architecte du logement.
- Le métrage de la surface habitable.
- Le permis de construire ou déclaration préalable aux travaux.
- Les justificatifs des aides financières déjà mobilisées par le passé.
- Deux à trois évaluations de la valeur du bien par un professionnel de l’immobilier.
- Le plan de masse ou de situation du bâtiment.
- Tous les justificatifs d’entretien du logement
2 – L’analyse des données récoltées
L’heure est à l’analyse de toutes ces données récoltées en première étape.
Cette dernière se veut structurée pour ne rien laisser passer.
En premier lieu, il convient d’évaluer la consommation énergétique source par source puis de croiser ces données avec d’autres éléments internes à l’habitation et externes donc liés à l’environnement direct de cette dernière.
- Les éléments internes à prendre en considération et à croiser avec l’évaluation de la consommation d’énergie peuvent être les créneaux horaires d’occupation des habitants, et leur consommation d’énergie selon la tranche horaire.
- Les éléments externes sont la luminosité extérieure, le climat de la région…
N’oublions pas, qu’à terme, l’auditeur devra proposer des scénarios à ses habitants non seulement pour diminuer leur consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre de leur logement mais aussi à optimiser leur confort !
La méthode de calcul des émissions de gaz à effet de serre et l’évaluation de la consommation énergétique s’aligne sur celle du DPE.
La proposition de scénarios de travaux de rénovation énergétique
A l’issue de ces deux premières étapes, l’auditeur devra proposer à minima deux scénarios de travaux permettant d’atteindre la classe DPE prévue par la loi « Climat et Résilience ». Nous ne pouvons à ce stade que vous conseiller d’atteindre directement la classe C voire B afin de ne pas avoir à réeffectuer des travaux de rénovation plus tard.
En effet, et nous le verrons par la suite, la loi prévoit une mise en application progressive allant jusqu’au 1er janvier 2034. A cette date, l’audit réglementaire sera obligatoire en cas de vente pour les logements classés D.
Pourquoi deux scénarios ?
Car le premier prévoira un projet de rénovation énergétique en une étape. Ce type de travaux garantit un meilleur traitement des interfaces et permet d’obtenir de meilleures performances. Mais il oblige le propriétaire à s’acquitter d’une facture plus onéreuse et ce, en une seule fois.
Le second proposera un parcours de travaux par étapes, moins performant mais avec une répartition des coûts sur plusieurs années.
Le professionnel devra, et c’est tout l’intérêt de ces différents guides que nous vous proposons, connaître pour commencer et suivre les recommandations de la RE2020.
En consultant notre guide à ce sujet, vous constaterez que l’isolation se trouve au cœur de cette réglementation environnementale mais pas seulement : la ventilation, les systèmes de chauffage, l’utilisation de matériaux biosourcés ou géosourcés le sont également.
Chacun des deux scénarios devra préciser :
- L’estimation des économies d’énergie par suite des travaux de rénovation énergétique.
- Le coût des travaux.
Avec ces deux premiers éléments, le propriétaire sera à même d’évaluer son retour sur investissement.
- Les aides financières étatiques et locales mobilisables.
La rédaction et formalisation de l’audit énergétique réglementaire
Place à la rédaction de l’audit qui devra reprendre précisément l’état des lieux général du bâtiment, l’estimation de sa performance énergétique et les deux scénarios de travaux.
Ainsi formalisé, l’audit devra être remis :
- Au propriétaire par format papier ou directement envoyé par courrier électronique. A cet audit sera joint un récapitulatif standardisé au format XML.
- A l’agence ADEME qui le déposera sur une plateforme de dépôt mise en place par ses soins.
Il possède une date de validité de cinq ans. Au-delà de ce délai et sans travaux de rénovation effectués, un nouvel audit énergétique devra être réalisé.
Le champ d’application de l’audit énergétique réglementaire
A la question : « l’audit énergétique réglementaire est-il obligatoire ? » , nous vous répondrons : oui… Et non ! Voyez plus bas !
Quels sont les bâtiments concernés par cet audit ?
L’audit énergétique concerne les propriétaires de maisons individuelles et les immeubles en monopropriété composés de plusieurs logements.
Dans un premier temps, l’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire ne concernait que les habitations classées F ou G et donc qualifiées de « passoires énergétiques » et dont la promesse ou l’acte de vente était signé à compter du 1er avril 2023.
Toujours en parallèle des nombreuses mesures prises par la RE2020 et ses exigences de diminution de l’impact environnemental de plus en plus ambitieuses, l’obligation de réaliser un audit énergétique sera progressivement étendue :
En métropole tout d’abord :
- Aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025.
- Aux habitations classées D à partir du 1er janvier 2034.
Dans les départements et régions d’outre-mer, la progression de l’application de l’audit a été quelque peu repoussée :
- A compter du 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G.
- A partir du 1er janvier 2028 pour les habitations classées E.
Vous retrouvez cette obligation fixée par arrêté et par décret du 4 mai 2022 dans le code de la construction et de l’habitation.
Bien sûr, l’audit énergétique, s’il comporte un volet « réglementaire » et donc contraignant, peut être libre et est ouvert à tous les biens immobiliers qu’ils soient gourmands en énergie ou pas.
En revanche, depuis le 1er janvier 2024, l’audit énergétique incitatif n’ouvre droit à aucune aide financière.
Si cet audit est obligatoire, la loi « Climat et Résilience » ne prévoit aucune sanction, pour le moment, pour les propriétaires qui ne feraient pas cet audit. Cependant, rappelez-vous, dès 2025, les logements les plus énergivores seront interdits à la location.
Et depuis janvier 2021, les bailleurs propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter leur loyer entre deux locataires. D’où l’intérêt, entre autres, de se soumettre à cet audit énergétique réglementaire !
Qu’en est-il pour les entreprises ?
Nous avons évoqué les propriétaires personnes privées mais sachez que bon nombre d’entreprises sont également concernées par cet audit énergétique réglementaire.
En l’occurrence, les entreprises de tous secteurs confondus qui répondent à l’un de ces deux critères devront obligatoirement effectuer un audit énergétique et ce, tous les 4 ans :
- Comptabiliser plus de 250 salariés.
- Réaliser un chiffre d’affaires de plus de 50 millions d’euros et un bilan supérieur à 43 millions d’euros.
La loi se veut plus exigeante avec les personnes morales puisque des sanctions sont prévues en cas de non-respect de cette obligation. En effet, celles-ci encourent une pénalité pouvant atteindre les 2% de leur chiffre d’affaires et en cas de récidive, ce taux passe à 4%.
Pour conclure, il arrive que certains propriétaires de logements ne puissent effectuer ces travaux de rénovation. S’il est très fortement recommandé de procéder à l’audit énergétique du bien, la réalisation des travaux n’est, quant à elle, pas obligatoire pour réaliser la vente.