Comme son nom l’indique, le diagnostic de performance énergétique collectif consiste à évaluer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment collectif résidentiel ou commercial. A l’inverse du DPE individuel qui ne concerne qu’un logement dans un immeuble, le DPE collectif mesure la performance énergétique de l’ensemble du bâtiment, parties communes comprises. Formalisé par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, il a été modifié et, pouvons-nous dire même, transformé par la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021. Pourquoi faire un DPE collectif ? Quand est-il obligatoire ? Quel est son contenu ? Zoom sur le DPE collectif, ses contraintes et ses atouts.
Le DPE collectif : raison d’être et contexte
Si le principe d’évaluation de la consommation énergétique est resté le même, la Loi Climat et Résilience de 2021 est venue étendre le champ d’application du DPE collectif et ce, en accord avec les mesures prises dans le règlement environnemental 2020 mais également les engagements internationaux de la France en matière de CO2 et de transition énergétique.
L’évolution du DPE collectif
Loi Grenelle 2
Le diagnostic de performance énergétique est né dans la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010. Il est un diagnostic rendu obligatoire pour tous les immeubles de 50 lots ou moins équipés d’un système de climatisation et/ou d’eau chaude sanitaire et/ou de chauffage.
Elle s’applique à tous les bâtiments sans condition d’usage : d’habitation ou commercial.
Il s’appliquait également à tous les bâtiments neufs dont le permis de construire avait été déposé après le 1er juillet 2007.
La loi Grenelle 2 planifiait l’obligation de procéder à ce DPE collectif entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016.
Loi Climat et Résilience
Sans remettre en question le principe même du diagnostic de performance énergétique, la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021 est venue étendre son champ d’application à des bâtiments intégrant plus de 50 lots.
- A partir du 1er janvier 2024, toutes les copropriétés de plus de 200 lots et tous les immeubles en monopropriété quelle que soit leur taille doivent procéder au DPE collectif de l’habitation.
- Au 1er janvier 2025, cette obligation s’étendra à tous les immeubles entre 50 et 200 lots.
A partir du 1er janvier 2026, cette obligation concernera toutes les copropriétés de moins de 50 lots.
Le délai de validité du DPE collectif reste de 10 ans.
L’unique exception à ne pas réitérer ce DPE est le cas où un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 a classé le bâtiment A, B ou C.
DPE collectif vs. DPE collectif 2021 : les modifications à retenir
D’autres modifications ont été effectuées dont voici les plus importantes :
- Les DPE collectifs deviennent opposables juridiquement
En effet, la loi Climat et Résilience confère aux DPE collectifs réalisés à partir du 1er juillet 2021 une portée juridique similaire à celle des autres diagnostics techniques présentés lors des actes de vente et baux commerciaux.
- Le DPE collectif n’est plus substituable au DPE individuel
Le nouveau DPE collectif peut être utilisé pour faciliter le diagnostic énergétique des logements qu’il comprend. En revanche, le DPE collectif ne vaut plus DPE individuel.
- La standardisation du calcul de la consommation
Avant 2021, la consommation énergétique était évaluée sur factures.
La loi Climat et Résilience laisse place au calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL). Il prend en compte le mode de gestion du chauffage et de l’eau chaude sanitaire.
L’expert indépendant et certifié chargé d’effectuer le DPE devra, désormais, prendre en compte les cinq postes de consommation de l’habitation : climatisation, production d’eau chaude sanitaire, chauffage, éclairage et fonctionnement auxiliaire (ventilation, pompes).
Le champ d’application du DPE collectif au 1er janvier 2024
Quels bâtiments ? Quels professionnels ? Quel contenu : c’est en dessous que cela se passe !
Les bâtiments concernés par le DPE collectif
Comme évoqué ci-dessus, depuis le 1er janvier 2024, tous les bâtiments en monopropriété et composés de plus de 200 lots doivent réaliser un DPE collectif. Le permis de construire de ces bâtiments devant avoir été déposé avant le 1er janvier 2013.
Le 1er janvier 2025, le DPE collectif deviendra obligatoire pour les copropriétés comportant entre 50 et 200 logements.
A partir du 1er janvier 2026, cette obligation de réalisation d’un DPE collectif s’appliquera aux copropriétés de maximum 50 lots.
Ce champ d’application ne concerne que les logements situés en France Métropolitaine. En effet, le DPE collectif deviendra obligatoire en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à Mayotte et à la Réunion à partir du 1er janvier 2028.
Les professionnels autorisés à effectuer le DPE collectif
A l’instar du DPE individuel, le DPE collectif ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur certifié.
Ce professionnel devra remplir ces conditions :
- Disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle
- Être titulaire d’une certification DPE « tous types de bâtiments ».
- Utiliser des logiciels de calculs validés par le ministère de la Transition Ecologique.
Que doit contenir le DPE Collectif ?
Recentrons-nous sur l’objectif stricto-sensu du DPE collectif. Ce dernier doit permettre de renseigner les propriétaires sur l’état énergétique de leur copropriété. C’est donc pour répondre à ce but que le contenu doit être pensé.
On retrouve dans le DPE collectif :
- L’état des lieux du bâtiment
Dans cette rubrique, nous trouvons les principales caractéristiques énergétiques du bâtiment : la production d’eau chaude, les caractéristiques du bâtiment, les systèmes de chauffage, d’éclairage…
- Une indication de la consommation énergétique du bâtiment
Suite à l’analyse de toutes ces caractéristiques, le professionnel parviendra à évaluer les consommations du bâtiment, c’est-à-dire ses dépenses annuelles d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Une estimation en euros de la facture d’énergie est jointe au DPE sous la forme d’une fourchette de prix.
- La remise d’une étiquette énergétique et une étiquette climat.
- Des recommandations de travaux d’amélioration des performances énergétiques du bâtiment. Ces recommandations de travaux n’ont qu’une valeur informative et les calculs sont, qui plus est, très approximatifs contrairement aux Audits Energétiques dont les résultats sont plus précis et les préconisations de travaux bien mieux adaptées à la copropriété.
DPE collectif et DPE individuel : complémentaires ou substituables l’un à l’autre ?
En cas de vente ou de mise en location de votre logement, la loi vous autorise à utiliser le DPE collectif en lieu et place du DPE individuel dans l’unique condition que l’immeuble soit doté d’un chauffage collectif. Cependant, il faudra conserver en mémoire que ces performances énergétiques ne reflètent pas nécessairement celles de votre logement. En effet, la notation du DPE collectif est basée sur les caractéristiques d’un échantillon de lots privés et non sur les spécificités de chaque bien immobilier.
Vous avez effectué des travaux pour améliorer la performance énergétique de votre logement ? Nous ne pouvons que vous inciter à effectuer un DPE individuel pour bénéficier d’une évaluation personnalisée de votre lot.
Bon à savoir : si le DPE individuel peut se substituer au DPE collectif, l’inverse n’est pas possible.
La réalisation du DPE collectif étape par étape
En impliquant tous les copropriétaires du bâtiment, la réalisation d’un DPE collectif se doit de respecter certaines étapes que nous vous énumérons ci-après.
Faire voter le DPE collectif dans la copropriété
Le vote du DPE collectif s’effectue dans le cadre des Assemblées Générales de copropriétaires. Le syndic de copropriété inscrit la décision de réaliser le DPE à l’ordre du jour de manière à la faire voter. Le syndic pourra également présenter différents devis pour aider les copropriétaires à faire le choix du prestataire qui s’acquittera de ce diagnostic. La décision doit être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés.
Choisir le professionnel pour effectuer ce diagnostic
Nous l’avons abordé précédemment, le professionnel doit être indépendant, posséder une assurance et une certification.
Procéder à la visite des lieux
La loi Climat et Résilience a étendu les points de contrôle qu’il convient au diagnostiqueur d’inspecter.
Aujourd’hui, on compte au moins 60 points de contrôle à inspecter en partant de la nature des matériaux de construction et de la qualité de la construction, les murs, les plafonds, les planchers, l’isolation, les vitrages, les parois intérieures et extérieures… Tout est passé au peigne fin !
Au minima, le diagnostiqueur devra visiter :
- Un logement de chaque typologie.
- Un logement sur chaque type de plancher bas, intermédiaire et haut.
Mais ce n’est pas tout !
Pour les immeubles comportant entre 31 et 100 logements, le professionnel devra visiter 10% du nombre total de lots dans l’immeuble.
Pour les immeubles de plus de 100 logements, le diagnostiqueur sera soumis à l’obligation de visite d’au moins 10 logements et environ 5% du nombre total d’appartements dans l’immeuble.
L’Analyse des résultats
Suite à sa visite, le technicien vous rendra son rapport de diagnostic reposant sur des explications approfondies.
Libre, ensuite, aux copropriétaires d’établir un plan pluriannuel de travaux ou un contrat de performance énergétique pour optimiser la performance énergétique de l’immeuble.
Vote des travaux
Le syndic présentera les conclusions du rapport DPE collectif en rapport d’Assemblée Générale. C’est à ce moment également qu’il pourra proposer d’établir avec la copropriété un projet de plan pluriannuel de travaux. (PPPT).
Quel budget à prévoir pour réaliser un DPE collectif ?
Le budget à prévoir dépend de plusieurs facteurs dont les coûts pratiqués par le professionnel indépendant mais également le nombre de lots, la superficie totale du bâtiment…
Le coût du DPE collectif
Ne faisons pas durer le suspense plus longtemps, un DPE collectif peut coûter entre 1000 et 5000 euros pour un immeuble résidentiel comportant entre 2 et 300 lots. Ensuite, il vous faudra ajouter environ 1000 euros par bâtiment supplémentaire ajouté à la copropriété. Fixé librement par le professionnel indépendant, il dépend également :
- De la superficie totale du bâtiment exprimée en loi Carrez
- Des caractéristiques du bâtiment
- Du nombre de lots
- De l’équipement de chauffage.
A nouveau, nous ne pouvons que vous conseiller, pour bénéficier du meilleur tarif, de contacter plusieurs professionnels et de mettre leurs devis en concurrence.
Les aides pour financer le DPE
Etant une obligation réglementaire, la réalisation d’un DPE collectif n’ouvre pas de droit à une aide… A une exception près : lorsque ce dernier est réalisé dans le cadre d’une mission Ma Prime Rénov’ Parcours accompagné, il peut être financé à hauteur de 30% par le dispositif Ma Prime Rénov’.
Si vous décidez de réaliser des travaux de rénovation énergétique, nous vous conseillons de feuilleter les autres guides que nous avons rédigé spécialement pour vous. Vous y apprendrez que de nombreuses aides étatiques sont à votre disposition telles que L’éco-prêt à taux zéro, la TVA au taux réduit de 5.5%…
Certains voient dans le DPE collectif une obligation, il l’est assurément. Mais au-delà de sa valeur contraignante, il représente un véritable atout pour les propriétaires qui, en suivant les conseils de rénovations inscrits dans le DPE, réduiront le montant de leur facture énergétique et amélioreront leur confort ou celui de leurs locataires.