Avec une prise de conscience massive et mondiale des enjeux incontournables portant sur la protection de l’environnement, le gouvernement français a promulgué le 24 août 2021 la loi Climat et Résilience portant sur des mesures de grande envergure visant à réduire l’impact de nos modes de vie sur l’environnement. Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux est l’une de ses dispositions phares. Ce n’est pas une nouveauté en France : adopté puis retiré en 2019, il revient au-devant de la scène et concerne principalement les copropriétés de plus de 15 ans d’âge. Mais qu’est-ce que ce PPPT ? Comment fonctionne-t-il, quels professionnels mobilise-t-il ? On vous explique tout dans ce guide !
Qu’est-ce que le projet de plan pluriannuel de travaux ?
Le PPPT a été pensé pour être vu comme un outil d’aide à la décision au service des copropriétaires. L’objectif étant de leur permettre de voter un Plan Pluriannuel de travaux (PPT) qui soit adapté à la situation et aux besoins énergétiques de l’immeuble.
Les objectifs poursuivis par le PPPT
L’objectif est clair : améliorer la performance énergétique de l’immeuble en garantissant la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des équipements communs et des parties collectives. Toutes les études relatives au parc immobilier français sont unanimes : les copropriétés qui retardent les travaux se dégradent plus vite que les autres. Avec un très grand nombre de copropriétés sorties de terre durant les « 30 Glorieuses », l’enjeu est grand !
Le PPPT a pour but d’anticiper deux types de travaux :
- Ceux prévus pour lutter contre les risques naturels de vieillissement de la copropriété.
- Les travaux de rénovation énergétique visant tout autant à respecter les nouvelles règlementations énergétiques et le confort de ses habitants.
Cet outil va donc répertorier tous les travaux à réaliser et les opportunités énergétiques à mettre en œuvre en listant : les urgences, les coûts mais également les performances énergétiques y afférents.
Le DPE, composante du PPPT
Comme indiqué dans un autre guide complémentaire à celui-ci, L’article 158 de la loi Climat et Résilience a rendu obligatoire le DPE collectif pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
A l’instar du PPT, la loi prévoit un calendrier d’application échelonné pour le DPE collectif qui est rendu obligatoire pour :
- Les copropriétés de plus de 200 lots à partir du 1er janvier 2024.
- Les copropriétés de 50 à 200 lots à compter du 1er janvier 2025.
- Les copropriétés de moins de 50 lots à compter du 1er janvier 2026.
Nous ne pouvons que vous recommander de réaliser le DPE collectif en amont du vote du PPPT. Le premier étant indispensable à la réalisation du second.
Le PPPT est-il obligatoire ?
La loi rend le PPPT obligatoire pour toutes les copropriétés à vocation partielle ou totale d’habitation et dont les travaux ont été achevés il y a plus de 15 ans.
Une mise en application progressive
L’article 14-2 de la loi prévoit un calendrier très précis fixant le caractère obligatoire du PPPT selon la dimension des copropriétés.
Au 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots devaient réaliser ce PPPT.
Au 1er janvier 2024, les copropriétés de 51 à 200 lots doivent réaliser ce PPPT.
Au 1er janvier 2025, cette obligation concerne les copropriétés de moins de 51 lots.
Les lots concernés sont les lots dits principaux, c’est-à-dire les logements, les bureaux, les commerces. Sont exclus, les parkings et les garages.
Si le diagnostic technique global (DTG) ne fait état d’aucuns travaux à réaliser au cours des dix années, le syndicat n’est pas tenu d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
Les sanctions prévues en cas de violation de l’obligation
En l’absence de mise en place d’un PPPT, la loi Climat et Résilience prévoit plusieurs types de sanctions :
- La mairie peut exiger la présentation du PPPT si elle estime que celle-ci est trop dégradée.
- Si le PPPT n’a pas été initié, l’administration peut contraindre le syndicat de la copropriété à réaliser les études énergétiques nécessaires à sa mise en place.
- Si le PPPT a été initié et que l’administration trouve l’immeuble trop dégradé, elle pourra obliger la mise en œuvre d’un plan de travaux sur les dix prochaines années.
Si le vote d’un projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire, la loi n’impose aucune obligation légale de réaliser les travaux préconisés par le PPPT. L’assemblée générale peut décider de ne pas adopter le plan pluriannuel à condition que cette décision soit prise en amont d’une discussion.
Si ce PPT n’est pas adopté, la question de son adoption devra être remise à l’ordre du jour de l’assemblée générale chaque année.
En revanche, si l’ensemble des travaux préconisés par le PPT a été réalisé, le PPT sera à renouveler dix ans plus tard. Dans ce cas, n’hésitez pas à substituer le PPT à un diagnostic technique global. Si ce dernier est vierge, la copropriété n’aura pas à réaliser de PPT.
Le PPPT en pratique
Le PPPT se compose de plusieurs plans pluriannuels de travaux et doit être assuré par un professionnel doté de compétences techniques essentielles particulières fixées par décret du 25 avril 2022.
Les professionnels autorisés à réaliser ce projet
D’après le décret cité ci-dessus, sont autorisés à réaliser le PPPT, les professionnels indépendants disposant de compétences techniques dans ces secteurs :
- La législation des normes de sécurité et sanitaires du bâti.
- Les pathologies du bâti et de ses équipements.
- Les diagnostics de performance énergétique.
- L’audit énergétique tant d’un point de vue juridique que technique.
- Les méthodes constructives, les matériaux et produis de construction.
En d’autres termes, il peut s’agir d’un architecte, d’un ingénieur thermique ou d’un bureau d’études.
Ce professionnel doit :
- Justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.
- Attester de son indépendance et de son impartialité.
Le professionnel devra justifier d’un diplôme de niveau 6 dans le domaine du bâtiment, d’une certification professionnelle de niveau équivalent ou de l’inscription à un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier.
Le contenu obligatoire du PPPT
La loi précise que le contenu du PPPT prend ses sources dans une analyse du bâti, le diagnostic de performance énergétique et, s’il a été réalisé, le DTG.
Il doit prévoir :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, à la réalisation d’économies d’énergie et à la préservation de la santé et la sécurité des occupants.
- Une estimation du niveau de performance que les travaux cités ci-dessus permettraient d’atteindre.
- Une hiérarchisation des travaux selon leur degré d’importance et une estimation des coûts.
- Une proposition d’échéancier sur les dix prochaines années.
Si la copropriété a voté
Les obligations du syndic
Qu’il agisse sous l’impulsion de l’administration ayant constaté l’absence de PPPT ou la détérioration de l’immeuble, le syndic doit commencer par inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du PPPT.
Ces modalités doivent être votées à la majorité des voix des copropriétaires. (Présents, votants par correspondance et représentés).
La première étape consiste donc au vote de la réalisation d’un PPPT et d’un DPE si besoin.
En deuxième phase, il appartient au syndic de chercher des devis de professionnels agréés disposant des qualifications énoncées ci-dessus. Nous ne pouvons que vous conseiller de vérifier que le PPPT qui vous sera proposé soit complet, précis, clair, illustré et pédagogique.
Bon à savoir : rien n’empêche à l’un des copropriétaires de chercher des devis de son côté et de les proposer en assemblée générale.
En plus de ces tâches courantes, le syndic se doit de :
- Conseiller la copropriété quant à ses différents choix de mise en œuvre du PPT.
- Veiller à la bonne réalisation et à la progression des travaux votés à l’assemblée générale.
Le syndic devra également mentionner le PPPT dans la fiche de la copropriété au registre des copropriétés, intégrer les travaux prévus par le PPT dans le carnet d’entretien de l’immeuble et le transmettre à toute autorité administrative qui en ferait la demande.
Quel est le coût d’un PPT ?
Le tarif n’étant pas fixé par la loi, il est librement fixé par les professionnels qualifiés.
Il dépend cependant :
- Du nombre de lots de la copropriété.
- De l’ampleur du projet, fonction de l’état général de l’immeuble.
- Des diagnostics déjà réalisés et qui pourraient faciliter le travail de l’expert.
Bien évidemment, et ceci vaut pour le DPE comme pour tout diagnostic énergétique, nous conseillons une sérieuse mise en concurrence et ce, surtout si votre copropriété est très dégradée.
Et à la question : qui paie le PPT ? Nous vous répondrons : la copropriété. En effet, le PPT rentre dans la case « charge commune générale », la copropriété payant tout à la fois le professionnel qui va établir le plan pluriannuel que les travaux qui en découlent.
LA FAQ
